Пристапот на приходи за проценка на недвижен имот и бизнисот. Примената на пристапот на успех

Пристапот на доход е целата комбинација на методи за оценување на вредноста на имотот, сопственост на организацијата, самиот бизнис, во кој цената на определба е направен од страна на конверзија на економските придобивки кои се очекува во иднина. Теоретските основи на овој пристап е доста убедливо. Инвестиционата вредност е вредноста на идните бенефиции во моментот, кои се намалени со стапка на поврат, што е одраз на ризичноста на инвестициите.

Ова е разумно и погодна за секој користат во производство и продажба на имотот на објектот на постојните бизниси, како и неговиот бизнис обезбедени генерира позитивни резултати. Големината на ризиците од инвестирање во бизнисот е докажано од страна на проценетата есконтната стапка. Во улога која во економска смисла, сега се наоѓа на стапката на поврат се бара од страна на инвеститорите на вложениот капитал во споредливи ниво на ризикот од инвестициите објекти, или тоа е стапката на поврат на алтернативни инвестиции со споредливи ризик за време на евалуација.

карактеристики

Примената на пристапот на успех во пракса е прилично тешка задача, бидејќи тоа е неопходно за да се оцени секој важна детерминанта на цената - стапката на поврат и профит. При оценување на компании кои ги користат овие техники, треба да бидете сигурни дека да се спроведе темелна анализа на сите клучни елементи, вклучувајќи ги и трошоците на прометот на компанијата, кои имаат директно влијание на профит, трошоци и ризици кои се создадени од секој поединечен член.

Пристапот на приходи за вреднување на бизнис се користи доста често. На пример, во случај на преземање или спојување, тогаш овој метод се користи многу почесто од трошоците или пазар. Прилог купувачот град сега е направена со очекување дека нето паричните текови да бидат примени во иднина, кои не можат да се сметаат за загарантирани, како што се карактеризира со одредени ризици. Пристапот на приходи за да се оцени овие клучни детерминанти на вредност во тоа што, за користење на пазарот со седиште пристап обично бара односот цена-заработка, или некоја друга слична множители на доход за ретроспективна период, без да се земе во предвид во иднина.

На пазарот множители карактеристични особини како што се несигурност, како и неуспехот да се обезбеди истата грижа што може да се постигне под услов за користење на пристапот на приход предвидувањата на идните приходи и попуст стапки. На пример, коефициентот "цена-заработка", Кој се користи за една година, што не дозволува да го одразуваат очекуваните промени во идните години. точни сооднос користење дава можност да се покаже на општите преференции на инвеститорите, тие често го цитирам продавачите или извори од овие индустрии.

употребата на

Во потребите за анализа и заштита, како и информации за буџетот на компанијата, која ги принудува да се прават промени и развој на финансиското влијание на создадените план, предвидувања и основни реченици. Пристапот на приходи за оценка на бизнис овозможува мерење на сите претпоставки кои се однесуваат на тоа дали постојат одредени бенефиции на апсорпција како резултат на раст на приходите, намалување на трошоците, подобрување на процесите и намалување на трошоците за мали капи. Со овој пристап е тоа можно да се измери и да дискутираат за сè. Покрај тоа, таа може да се користи за да се утврди времето на почетокот на очекуваните придобивки, како и да се покаже на процесот на намалување на трошоците на претпријатието до степен до кој, како што постои движење на бенефиции во подалечна иднина.

Користејќи го пристапот за приход предвидува двете купувачи и продавачи во можност да се утврди пазарната вредност на претпријатието, како и својата инвестициона вредност за една или повеќе стратешки купувачи. Ако оваа разлика се прикажува доволно јасно, купувачи и продавачи, може лесно да се идентификуваат придобивките од синергии и да се информативни решенија.

При користење на пристапот на приходи за вреднување на бизнис, мора да се има предвид дека пресметаните трошоци се состои од трошоците на сите имот кој се користи во текот на директна акција. Како дел од пристап, постојат неколку методи за да се процени, се од најголем интерес. Конкретно, овие методи се применуваат пристап приход: капитализација и дисконтиран паричен тек. Можете да ги видите во повеќе детали.

методи

Со користење на методот на капитализација на паричните текови вкупната вредност на претпријатието е откриен, во зависност од паричните текови генерирани од страна на потенцијалните имотот на претпријатието. монетарната текови бизнис или претпријатие како целина - е разликата помеѓу сите приливи и одливи на средства во период на исплата. Обично се користи од пресметковниот период од една година. Оваа техника е да се конвертира претставник нивото на очекуваната протокот на пари во сегашната вредност со делење на целиот износ на проток за стапка на капитализација усвоен. Во овој случај, на соодветен прилив на приходи, со некои прилагодувања.

За користење на конвенционален метод се користи за пресметување на нето паричните текови во прилог на добивка (пресметано по оданочување) безготовинско трошоци за да се утврди апсолутната вредност на паричните текови за капитализација. Овој метод на пресметка може да се смета повеќе поедноставен во споредба со пресметката на слободниот проток на пари, кои се евидентирани како додаток потребен капитални инвестиции и потребата за капитал надополнување, е да се преговара.

Дисконтирање на паричните текови

Овој метод е во основа само врз основа на очекуваните парични текови, кои се генерирани од страна на претпријатието себе. Карактеристика разликата помеѓу таа се состои во фактот дека е потребно на трошоците за резултат пресметка утврдување на паричните текови претставник ниво. Овој метод во развиените земји е најшироко користени се должи на фактот дека тоа може да се користи за да сметка за сите потенцијални клиенти. Готовински тек е обично еднаква на збирот нето приход и амортизација, се предвидени на одземање зголемување на нето работен капитал и капиталните расходи инвестиции.

Видео: Праксата на утврдување на пазарната вредност на земјиштето врз основа на пристап на доход

Следниве услови за користење на методот на дисконтирани парични текови:

• постои причина да се верува дека идните парични текови ќе бидат различни нивоа на струја, што е, ние зборуваме за развој на претпријатието;
• има простор за значајни проценка на идните парични текови користејќи деловни или комерцијални недвижности;
• објектот е да се изгради целосна или делумна чекор;
• Претпријатие е еден од главните мешовита употреба комерцијална вредност.

Пристапот на приходи за вреднување на имотот од страна на методот на дисконтирани парични текови е најдобар, но неговата употреба е многу тежок. Постојат проценки дека без примена на овој метод за да се произведе невозможно. Тие вклучуваат развој на инвестициски проекти со неговата последователна евалуација.

Предности на методот на дисконтирањето

Ако пракса пристапот на приход за процена на недвижен имот или бизнис преку дисконтирање метод, тоа е можно да се идентификуваат некои од главните придобивки. Прво на сите ние зборуваме за она што во иднина профит на бизнис директно да се земат предвид само очекуваните оперативни трошоци за производство на производи со своите наредни продажба, и идните инвестиции поврзани со одржување и проширување на капацитетите за производство и трговија, што се гледа во добивка прогноза само индиректно преку нивните тековни амортизација.

Видео: Карактеристики на проценка на пронајдокот, Нови модел: вреднување под три пристапи

важни точки

Евалуација на пристап на успех со недостаток на добивката или загубата како индикатор за пресметка на инвестиции се врши по адаптација за фактот дека профитот е показател на сметководствените извештаи, така изложени на значајна манипулација за време на операцијата.

Видео: Онлајн анкета: "Практиката на евалуација на земјиштето врз основа на пристап на доход"

методот на дисконтирани парични текови се состои од три групи на модели:

• намалена дивиденди;
• остаток на доход;
• дисконтирани парични текови.

Видео: СРЕДБА ПУТИН: ОЦЕНКА НА НЕДВИЖНОСТИ И БИЗНИС | 30 Ма 2016 година

Доколку се практикува комерцијален пристап во согласност со моделот на сертификат дивиденда попуст како готовински тек, ќе се применуваат на премиите за акции. И покрај фактот дека тој е значително вообичаени во меѓународната пракса за идентификација и проценка на вредноста на средствата на претпријатието, тоа има многу недостатоци. Во моделите без задржана добивка сметководствени степен. Постои разлика во политиката на дивиденда, а не само поединечни компании, но исто така и за целата земја. Овој метод не може да се користи на претпријатијата кои не се профитира. Овој модел е најдобро одговара за пресметување на вредноста на малцинските акции.

Остаток на доход на модел

Пристапот на приход на проценка од страна на пристап остаток на овој модел, како мерка на готовински тек ќе се користи вредноста на преостанатиот доход, односно разликата помеѓу профит и од големината на профит, што е предвидено од страна на акционерите во времето на купување на компанијата или нејзините акции. Ако вредноста на претпријатието е пресметано врз основа на претпоставки, доследни на модел, тоа ќе биде еднаков на збирот книговодствената вредност со сегашната вредност на очекуваните износ на приходи што остануваат по ова. Овој модел покажува значително чувствителност на квалитетот на податоците кои се презентирани во финансиските извештаи. На руски услови на адекватноста на таквите информации се предмет на значително сомневање.

Придобивки за акционерите

Се разбира, на акционерите или на акционерите на компанијата, која има одредени историја, како и исплати на дивиденди на фактите, да ги искористат предностите на моделот на попуст да се пресмета цената на својата компанија. Ситуацијата е дека овој сектор претпријатија акционери ретко малцинство, па за нив најпогодни начин е да се користи пристапот на приходи за проценка на недвижен имот и бизнис модел со дисконтирање слободен готовински текови. Во овој систем на клуч се достапни со готовина попуст стапки или очекуваниот поврат на инвестицијата. Најголемиот проблем со овој модел е точноста на предвидувањата на слободен готовински тек, како и соодветна дефиниција на есконтната стапка.

Ако ние се применуваат пристап на успех, дефиницијата на која му беше дадена погоре, со примена на методот на дисконтирани парични текови што се очекува од бизнис приходи, да ги земе предвид проектирани финансиски текови, кои можат да бидат повлечени од промет, откако потребниот реинвестирање на добивката пари. Како показател за парични текови не зависи од сметководствениот систем користи во претпријатието, а неговата амортизација политика. Во овој случај, бидете сигурни да се земе во предвид сите парични текови - приливи и одливи. Евалуација на финансиска смисла да попуст на готовина е таква што како резултат на овие процеси е нивното намалување на износот што би биле на располагање на инвеститорите во времето на приемот на паричните текови, под услов тој да се стави своите пари не во бизнис право сега, и во она што -Што други средства инвестиции јавен карактер, на пример, безбедност ликвидноста или банкарските депозити.

дополнителни техники

Пристапот на доход, на пример на кој е опишано погоре, неодамна се користи се помалку и помалку, а сега стана најголем заеднички метод на оценување. Тоа се користи за процена на разни средства, и служи како основа за својата идеја дека било средства што се одделува од главните карактеристики на опциите на акции ќе им биде дозволено да се оцени овој како опција. Во моментов, одбивањето на пристап приходите најчесто се врши во корист на модел на опции на цени (односно, Црно-Сколс).

Ваквиот систем, што се користи, им овозможува на проценка на вкупната вредност на капиталот на компанијата или претпријатие во случај кога се работи со големи загуби. Овој модел е наменет за понатаму да се објасни зошто цената на капиталот на претпријатието не е нула, дури и ако на намалување на трошоците на претпријатието под номинална големина на долгот. Дури и со таква предност, тоа може да се забележи дека моделот на Black-Scholes за вреднување на руските компании во моментов има повеќе теоретски. Главниот проблем, поради што овој модел не може да се примени на домашниот бизнис - тоа е отсуството на некои докази за параметри на моделот, кои се итно потребни.

наодите

пристап приходи за бизнис вреднување на недвижен имот и почна да се користи многу поретко, и тоа се случи за многу причини. Особено, тоа се однесува на недостатоци поради кои постојат потешкотии во неговата употреба во потрошувачки пазар. Прво на сите треба да се забележи колку е тешко е да се прават предвидувања на идните трошоци на услуги и производи и суровини, како и остатокот од комплекс индикатори за внесување. Во овој случај, можеме да зборуваме за некои субјективни проценки експерт. Покрај тоа, проблемот е ниска информации за криминал за откривање на руски претпријатија, како и поради тоа што е од клучно значење за правилно пресметување и модел Црно-Сколс. Ова главно се должи ниска корпоративна култура на компаниите.

Поголемиот број на акции, вклучувајќи го и овој и големи пакети, концентрирани во рацете на мал круг на луѓе, а процентот на малцинските акционери и сопственици на мали имотот, чие учество е многу ниска, во акционерски капитал е занемарлива. Излезе дека многу компании едноставно не се заинтересирани за откривање на какви било информации. Затоа е многу посложена пресметка на пристапот на приходи во однос на поголемиот дел од индустриите и бизнисите во Русија. Во други услови, таа работи добро, покажува сите свои предности и сигурност.